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▲商仲業者觀察，今年以來，不但商用市場交易呈現怠速狀態，也無外資買屋購地。

外資來台投資冷冰冰，根據瑞普萊坊市場研究部統計，今年至目前為止，外資在台灣購入的商用不動產金額依然掛零。瑞普萊坊董事長曾東茂分析，台灣商用不動產市場租金收益率偏低，加上2016年實施房地合一稅，對外資課徵35%、45%的資本利得稅，因此除自用型買方外，實際交易量極低，不但使市場發展動能受限，也抑制外資活化市場的機會，無論短中長期的產業發展都相當不利。國際化、開放自由的市場，有益培養市場良好體質，強化國家軟、硬實力，唯有讓外資生根、深耕台灣不動產，才能加速拉動產業升級，避免區域市場邊緣化。

近3年外資投資台灣商用市場的額度偏低，瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛指出，2015年外資投資還有208億的規模，僅次於壽險業、製造業，是市場前3大買方，但2016年房地合一稅上路後完全歸零，到2017年也只有3筆、共30.58億，其中27.52億還是從法拍市場取得。而今年以來，不但商用市場交易呈現怠速狀態，也無外資買屋購地。

曾東茂強調，台灣要有決心讓外資長治久安的落地，目前多以租用的方式打帶跑、且戰且走，投資經營的力道絕對不夠。商用不動產等同於國家重大基礎設施，是帶動產業繁榮的火車頭，以世界各國為例：香港、新加坡、加拿大、澳洲的房市管制，或防止外國人炒房的措施都是針對住宅，商用不動產沒有「居住正義」問題，完全不適用，唯獨台灣的打房措施是一體適用，值得檢討。

建構一個對外資友善的投資環境，是確保台灣國際地位的關鍵策略，曾東茂建議，優先能做的是調整房地合一稅對外資的高稅率，否則將成為「課不到稅又趕跑真外資」的錯誤政策。其次，長期持有、經營商用不動產是壽險業、建設公司、投資機構、主權基金等的重要投資策略，如何讓業主在持有期間投入的稅負、改良成本扣抵資本利得稅，雙管齊下讓資金有誘因，源源不絕加碼投資，是台灣接軌全球市場的必修課程。最後，政府在思考台灣未來經濟發展定位時，不只應解決製造業的缺地問題，也該同步設想在少子化、高齡化社會挑戰下，鼓勵外資進行更多不動產服務的投資與升級。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

七年級真是生在一個最尷尬的年代，不僅沒跟到經濟起飛，一畢業當職場菜鳥時，房地產似乎正處在準備起飛的態勢，偏偏又剛好陷入22K魔咒而口袋空空，付房租都不夠了！更別說伙食費、交通費、孝親費等開銷，哪還有閒錢可以籌多餘的自備款買房？

為了努力脫離青貧族，這幾年該跳槽的跳槽，該轉換跑道的換跑道，拚命兼差賺外快的人真的不少，好不容易薪水終於倍增，卻還是跟不上房價、物價飆漲，就這麼十年一眼瞬間，還是買不起房，讓人不經問起，難道七年級生錯時代？跟買房這件事，就此得Say Bye Bye了嗎？

如果你是七年級生，可以找個機會問問同學，誰已經買房了？以上撇除富爸富媽金援、二代小開（本身家裡好幾間房）以及土財主，靠自己存自備款買房子的人，似乎少之又少，更別說買在台北市中心，根本是一場神話！

筆者曾看過月薪7、8萬的七年級生，看似令人稱羨的高薪，卻還是不敢買房。原因是什麼？以月薪8萬來計算，一般房貸控制在薪水的1/3，換算每月可負擔的房貸約是2.4萬，大概可以貸款500萬左右，回推自備2成、貸款8成，房屋總價須控制在625萬，仔細想想，600多萬的房子哪裡找？這答案其實不難，但可說的是，台北市不可能！新北市才找的到，但可能只有10幾坪，扣掉30％以上的公設比，室內實際使用坪數又更小了。

市面上不少小宅產品，建商為了拉低總價只好下修坪數，有時為了賣相好看，硬是隔了2房，誤讓消費者以為CP值超高。曾參觀過不少小宅建案的樣品屋，原本還讚嘆建商空間規劃、動線實在設計得太厲害！仔細一看才發現，次臥所擺放的單人床，躺下去雙腳根本無法伸直，就連設置衣櫃的深度都不太夠，加上通常小宅會被建商規劃在條件較不好的位置，常見的就是單面採光設計，若是狹長型的格局，其中一房可能沒有開窗，只好委屈自己。

七年級生，真的不是不想買房，也從沒有放棄買房這件事，只是當存錢的速度，追趕不上房價飆漲，即便拼命賺錢、兼差接外包，存夠了自備款，接下來的房貸才是一大考驗，七年級努力工作打拼了10年，想問的是？難道買房真的那麼難嗎？







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

▲6都今年前3季家戶購屋比都站上2%，代表每百戶就有2戶購屋，其中桃園買氣最熱，每百戶有超過3戶購屋。

今年不動產市場信心增強，家戶購屋比也跟著上揚，根據住商機構統計，6都家戶購屋比都站上2%，等於每百戶就有2戶購屋，連台北市也站上2%大關，其中，台中、桃園每百戶有近3戶購屋，購屋意願最熱絡。

台北市與去年同期相比增加0.4%，家戶購屋比總算站上2%關卡，新北市前3季家戶購屋比為2.7%，台南市為2.3%，各增加0.2個百分點，大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，今年上半年買方觀望氣氛減弱，市場正向發展，雙北因是政經活絡區域，工作機會多，買氣回升較快，此外，除了買氣增溫外，交屋量也有所挹注，讓家戶比走升。

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綜觀6都今年家戶購屋比，都在2%以上，代表每百戶就有兩戶購屋，郎美囡表示，不動產市場大多為自用買方，新北市推案量多，房價較低的區域能吸納雙北高價區的買方，台南市近年受南科話題帶動，推案量與交易雙增，反觀台中及高雄缺乏利多題材，表現平淡，至於桃園市在2016年有合宜住宅交屋讓家戶購屋比衝上3.6%後，一路走跌，不過房價低、交通便利度高，家戶購屋比還是能維持在3%以上。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，前3季整體買氣有提升，不過表現並不穩定，賣方因見預售價格不再下調，降價意願轉弱，連帶使議價空間壓縮，加上自用買方觀望時間長，交易呈現拉鋸，綜觀第4季，雖然因傳統旺季表現優於第3季，預估全年交易量應略優於去年，但幅度不會太大。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】



 

房市景氣下滑，重劃區供給量體大增，掀起房價割喉戰，許多民眾見到馬路邊「重口味」的建案廣告，心動展開看屋行動。不過，即使重劃區價格相對便宜，但買房是人生大事，金額動輒上千萬元，要如何選對具有發展前景的區域，並談到漂亮滿意的價錢，得好好下工夫。

「相對舊市區，重劃區的空間規劃寬敞，有大綠地、人行步道，方便長輩跟小朋友散步，而且廣告一直說新屋比中古屋還便宜，所以過來看看。」觀察重劃區2年的首購族唐小姐，在新北市江翠重劃區某接待中心，與記者聊看屋想法。 另一位長年居住板橋的陳先生則說，近來想換大坪數房子，又不想遠離習慣的板橋生活圈，因此選擇來鄰近的重劃區參觀。

單價較低　年輕族群愛

9月初，記者假日走訪大台北數個知名重劃區的接待中心，如板橋的江翠PARK、新店的波爾多、三重的寶石上誠等，看屋客絡繹不絕，與外界想像的房市低迷大不同，原來重劃區案件激增，為消化建案，廣告詞一個比一個重口味，如「超值全裝修」「你換屋我繳息」「2萬低月付、3房輕鬆住」等。

信義房屋板橋江翠店專案經理王大功表示，重劃區單價相對低，又是新屋，相當受30歲出頭的年輕族群青睞，且多為首購族，「雖然離舊市區或捷運站有一定路程，但年輕人多數有代步工具，不那麼在意。」不過他坦言，以江翠北側重劃區來說，接待中心雖然詢問的人多，但成交少，因為很多還在蓋，一般人喜歡看到實體屋再做決定。

業內人士分析，重劃區建案近年激增，主要在於市中心土地貴，建商又沒地可蓋，推出的案子總價不易壓低，因此紛紛往地價相對便宜的外圍拓展，加上當初政府給予建商容積獎勵，支持開發建設，導致供給量體大增，就連中南部的重劃區推案量也明顯增加，在供需失衡下，建商早已展開房價割喉戰，有意購屋的民眾，現在是不錯的切入點。

價差百萬　首重大環境

以江翠北側重劃區為例，2012年至2013年房市進入最高峰時，新板成交價每坪達9字頭，而被譽為第2個新板特區的江翠北側重劃區，外界預估房價有坐六望七的潛力。

未料房市反轉後，該重劃區價格大崩落。根據實價登錄資料顯示，江子翠捷運站周邊中古屋均價為每坪57.8萬元，而重劃區內新建案則落到45萬元上下，新屋賣的甚至比附近中古屋便宜2成，成為江翠重劃區一大特色。其他像是三重的二重疏洪道重劃區，早先市場普遍預估，若從土地價格回推，該區房價至少要賣在6字頭，如今成交均價卻只有4字頭。

重劃區建案具價格相對實惠、屋齡輕、居住環境寬敞等優勢，吸引預算有限的購屋民眾目光，不過，光是一個重劃區內就有好幾個建案，條件相似的房屋總價甚至相差上百萬元，議價空間也不盡相同，該掌握哪些資訊才能談到好價錢？

屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，以大台北7個主要重劃區來說，每個區域的發展成熟度與地段不盡相同，買房前務必先看大環境，其次才是考量價格。

例如，江翠重劃區適合想要居住品質，又不想離板橋生活圈太遠、不希望花大錢買市區房的人；而龜山機捷A7站重劃區商圈未成形，適合喜歡價格便宜、不介意生活機能還不足，且願意等待市鎮發展者；土城推薦給想有交通生活機能，又負擔不起板橋及中永和的民眾；新店央北適合想鄰近台北市，並想擁有重大建設帶來增值潛力的民眾。

釐清想住的環境及買房動機後，接下來便是拿到好價格。「買房前簡單做一些功課，有時候一省就是好幾百萬元，CP值相當高。」陳傑鳴說。

以下針對重劃區整理出3招撿便宜法則。

第一招：以比價網探底

「這概念就像用Skyscanner（機票搜尋網）一樣，藉由觀察每個委賣人的售價，一眼就能看出行情與底價大概在哪。」陳傑鳴說，坊間有不少房屋比價平台及APP，民眾僅需輸入「案名」即可，有具體條件的購屋者，可進階輸入想要的樓層、坪數等，比價能更聚焦。以新店央北重劃區的代表案件波爾多為例，透過比價網站可清楚得知，約29坪的2房1車位，行情在1,400萬至1,500萬元之間。知道類似案件的最低價後，就能用最低價格與委賣人議價。

陳傑鳴分享之前碰到的情況說，林口知名案件國家1號院，類似條件的房屋，委賣價差竟達300萬元，「有時你跟出高價的委賣人議價老半天，最後便宜300萬元，以為賺到，其實只跟另一個委賣人出的價格一樣。因此事前探詢案件最低價很重要。」

第二招：視待售量談價

房價直接取決於市場供需，購屋者在議價前，可先上網查詢該社區或案件的「整體待售量」，這能有效反應出該社區目前的賣壓及屋主售屋的心態。陳傑鳴透露，有個簡單的判斷方式，社區的整體待售量如果超過社區總戶數5％以上，表示該社區賣壓較重，「賣壓重，等於好談價」。

整體待售量可細分成建商「待售」及投資客「轉售」，其中，重劃區多數都是預售屋，有不少投資客會先行卡位，因此購屋者可掌握交屋前1至2個月的時間點找房子，因為多數投資客並不想背負貸款壓力，屆時便會積極將房子出脫轉售，造成賣壓迅速升高，甚至願意認賠出場。

以新莊副都心重劃區的新富邑為例，總戶數311戶，轉售率達14.1％，根據9月中資料，該案件最高單價為每坪62.19萬元，但最新成交價卻是每坪36.94萬元，價差高達4成以上。整體來說，留意「待售量多」及「轉售率高」的社區，撿便宜的機會也會更大。

第三招：拿A案砍B案

住展雜誌企研室經理何世昌表示，重劃區的好處是規劃方正，且各個接待中心都相鄰不遠，因此購屋者最好在重劃區內「跑1圈」，拿同區A案的廣告來談B案的價格，專業一點還可以拿A案的建材表、格局、樓層位置，跟B案條件類似的房屋比較，這也是業界俗稱的「借刀殺人」。

另外，透過跟多家房仲或屋主交涉，互相比價，不但能了解行情，還能打聽當地業者對該區未來發展的看法，「買重劃區，其實是買一個未來。」何世昌舉例，A7推案量雖大，但目前還很空曠，雖然建商把未來生活機能的餅畫得很好，但工程會延宕多久、重大建設何時完工，都不易掌握，「就看購屋者買不買單這個未來，而要不要買單，多打探區域發展性是關鍵。」

缺點不少　需長期抗戰

確實，重劃區屬於新興的住宅型態，雖然有屋齡輕、街廓整齊等優點，但相對也可能有交通、生活機能不便等缺點，購屋前要多注意。

王大功指出，首要做好「長期抗戰」的準備，一個區域要發展成完善的生活機能圈，短則5年，長則10年以上。以淡海新市鎮為例，開發至今已20年，但商圈仍未完善，且輕軌捷運尚未完工，交通黑暗期還沒結束。

太早入住重劃區，也會因其他建案陸續施工，面臨「陣痛期」，例如江翠北側重劃區的江翠灣，預計最快今年底明年初可入住，不過其他區域還在打地基，除了噪音外，每天工程車進出會引起粉塵，而自家樓層也會不時聽到業者帶人看房的喧鬧聲，這些都需考量。

另外，重劃區多是預售屋，購屋還必須承受樣品屋與成屋有差異的風險，買賣時務必留意相關合約內容。

不論如何，世上沒有十全十美的房子，只有最適合自己的房子，買房前只要釐清需求，花點時間勤做功課，用理想價格買到喜歡的房子，絕對不是難事。

大台北7大重劃區　與周邊房價分析

• 淡水


• 淡海新市鎮重劃區20萬～40萬元


• 淡海新市鎮堪稱大台北最親民的重劃區，由於推案量大，房價多在1～2字頭，與鄰近的北投區6字頭房價相比，吸引不少首購目光。隨著淡海輕軌年底完工、美麗華影城進駐後，區域機能將更為完善。

• 三重


• 二重疏洪道重劃區42.5萬～63萬元


• 區內以「國太悅」每坪54萬元、「東煒欽品」每坪63萬元較高外，其餘開價多為4字頭，與鄰近的北市大同區建案開價每坪70萬～100萬元相比，每坪便宜30萬元以上。想緊臨北市捷運沿線而居的民眾，不妨往捷運先嗇宮站周邊搜尋。

• 新莊


• 副都心重劃區42萬～98萬元


• 建案多以新成屋為主，過去高點時推案價每坪上看100萬元，近年隨房價修正，目前普遍開價在4～6字頭（最高價為遠雄95的每坪98萬元），甚至出現過3字頭破盤價，已與周邊「頭前重劃區」相仿，在未來政府機關與重大建設進駐完工下，長期投資價值浮現。

• 龜山


• 機捷A7站重劃區24.5萬～35萬元


• 除了「遠雄新未來」每坪開價達35萬元，其餘銷售中建案開價多在2字頭。隨著合宜住宅完工，已陸續有商家進駐，與機能完備的A8站僅一站之隔，房價卻比A8站的3～4字頭、A9站的4～5字頭優惠。

• 板橋


• 江翠北側重劃區45萬～55萬元


• 具有水岸優勢，一開賣即以4字頭的破盤價打響名號，目前開價多在4～5字頭，位置鄰近新北環快，交通機能佳。與周邊同為板橋區的捷運江子翠站、新埔站、板橋站新案開價多在7～8字頭相比，親民不少。

• 土城


• 土城暫緩發展區43萬～58萬元


• 預售屋開價多在4字頭，較鄰近中永和的5～6字頭低，鄰近捷運土城站、海山站，周邊也具備完善的商圈機能，未來還有醫院、商場、影城利多，房價具一定保值性。

• 新店


• 央北重劃區60萬～73萬元


• 建案開價多在7字頭，目前開價最低的「波爾多」每坪約60萬元，已銷售8成。鄰近的捷運新店區公所站、七張站新屋開價達7～8字頭。交通上，近環狀線十四張站未來通車後，可直達板橋、中和、新莊，是今年頗受關注的重劃區。
  
  
  
  
  
  
  
  【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】
  
  
  
   

近年台灣投資房地產收益偏低，許多投資人目光轉向海外，尋求發展潛力更大、投資報酬更高的標的，歐美、澳洲與東南亞成為新目標。專家提醒，投資賺不賺錢是其次，產權確認最重要，首要確認合約內容、產權、房貸資金來源，建議選擇英語系國家，較易溝通，更要注意交屋後的物業管理，是否包括代租、代管、代繳稅金等服務。

▲澳洲黃金海岸北邊的布里斯本神仙灣，為當地政府重點規劃的富人區。創意家行銷提供

台灣投資管道封閉，加上政府打房課稅，讓不少民眾轉往海外投資房地產。台灣蘇富比董事溫淑珍表示，投資海外房地產不外乎地段、政府建設、學區、機能等，更要注意交易流程的安全性、是否有律師陪同認證簽約、屋主是否到場，此外當地稅負、租金行情、持有稅負及售屋利得稅多少，都是注意要點。

台灣蘇富比資深顧問Paul Boldy表示，各國對於外國人購屋有不同的規範，如紐澳規定外國人只能買一手房，也就是只能購買開發商的房子，香港、新加坡及英國為了抑制外國人購屋，印花稅比較重，此外，亞洲地區較容易有地上權的產權，如50年、99年的地上權，但如果是永久地上權就沒差了。

移民歐洲 買房還送居留證

較特別的是，歐洲部分國家推第2本護照，如西班牙、葡萄牙、馬爾他，只要購買房地產，就能獲得居留證，吸引不少台灣人的目光。投資海外房地產，除了地段考量，政治、經濟、貨幣都是要注意的地方，創意家 海外部業務總監劉欣偉表示，各國地政制度不同，如馬來西亞曾經是英國屬地，地政制度與英國相似，台灣則與日本接近。

▲馬來西亞正興建東亞第1高摩天樓KL118，將帶動周邊發展，有業者看中發展，推出周邊房產物件。創意家行銷提供

柬埔寨地政系統亂 投資風險高

以柬埔寨來說，地政系統較不完善，且非英語體系，語言上溝通較有障礙，不僅如此，其首都金邊土地產權分為硬卡及軟卡，軟卡是將房屋合約至村里的地政機關認證，硬卡則有政府國土部核發的房產證，但要繳付4%的公告現值稅金，較有保障，但當地人不喜歡購買硬卡房產，因要多負擔稅金。

劉欣偉提醒，民眾最容易忽略購屋後的物業管理，曾有民眾在國外購屋後，一直租不出去，飛到那裡看，卻發現屋子內有泡麵、菸蒂等有人居住的痕跡，物管根本沒在監管，選擇物業要注意是否有代租代管及代付稅金等服務，房屋水管阻塞、馬桶不通，是否能代為處理，以免為了租客問題疲於奔命。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】